Binanız riskli.
Ama kararınız aceleye gelmesin.

Hayır. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinde 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrası karar, arsa payının salt çoğunluğu (%50+1) ile alınır. Kişi sayısı değil, hisse oranı esastır. Anlaşmayan maliklere yasal olarak 15 gün süre verilir; kabul etmezlerse hisseleri SPK lisanslı değerleme sonrası açık artırmayla satılır. Bu prosedür eksiksiz yürütülmeden yapı ruhsatı alınamaz — bu yüzden usulü doğru işletmek kritik önemdedir.

Konut başına ₺875.000 hibe + ₺875.000 düşük faizli kredi + ₺125.000 taşınma yardımı olmak üzere toplam ₺1.875.000 destek veriliyor. Tek şart: riskli yapı tespitinizin 31 Aralık 2026'ya kadar onaylanmış olması. Yıkım, ruhsat ve kat irtifakı işlemleri 2026'dan sonraya kalabilir; uygunluğu kaybetmezsiniz. Tespit süreci yaklaşık 3–4 hafta sürdüğü için başvurunuzu Kasım ayına bırakmamanızı öneririz.

Mahallenize göre değişir. Bakırköy'ün merkez ve sahil mahallelerinde çoğu projede katkı payı sıfıra yakındır. Bahçelievler'in ve Bakırköy'ün daha uygun fiyatlı mahallelerinde, inşaat maliyetinin bugünkü seviyesi nedeniyle daire başına bir maliyete katılım payı gerekebilir. Ancak bu payın büyük kısmı Yarısı Bizden paketi ve kira yardımıyla karşılanır. Yukarıdaki hesaplayıcı size ön bir tahmin verir; kesin rakam ücretsiz Bina Dönüşüm Raporu'nda çıkar.

Kiracılar merkezi bütçeden aylık kira yardımı almaz; ancak tek seferlik taşınma yardımına (İstanbul'da ₺24.000) hak kazanır. Ruz Proje olarak bunun yetersiz olduğunu düşünüyoruz: üstlendiğimiz her projede beş yıldan uzun süredir oturan kiracılara ek taşınma desteği ve teslimde ilk kiralama önceliği tanıyoruz. Bu, mevzuatın gerektirdiği bir şey değil; bizim standardımız.

Kira yardımıyla. Merkezi bütçeden aylık ₺12.000'e ve İBB'den ₺18.000'e varan destekler birleştiğinde malikler için aylık ₺30.000'e ulaşabiliyor; emekliler için tutar daha yüksek. Süreler farklıdır: merkezi yardım riskli yapıda 18 ay, İBB desteği azami 48 aydır. Tutarlar 2026 için açıklanan seviyelerdir; başvuru anında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve İBB güncel kılavuzlarından teyit ediniz. Başvuru e-Devlet veya İl Müdürlüğü üzerinden yapılır ve tahliyeden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır — bu bir hak düşürücü süredir, kaçırılmamalıdır. Süreci sizin adınıza biz takip ederiz.

Sektörün en gerçek riski budur ve sözleşmeyle yönetilir. Bizim standardımız üç katmanlıdır: (1) yasal %6 teminat, (2) gayrimenkul ipoteği — müteahhidin iflasında bile ayakta kalan tek güvence, (3) bina tamamlama sigortası. Ayrıca arsa payınız tek seferde değil, inşaat hakedişine bağlı dört taksitte devredilir ve sözleşmede gecikme için günlük, rakamla belirtilmiş cezai şart bulunur. "İnşaat şartlarına bağlı olarak" gibi belirsiz ifadeler kullanmıyoruz.

Tespitten anahtar teslimine ortalama 20–24 ay. Bunun 3–4 haftası tespit, 4–6 haftası malik kararı, 2–4 haftası sözleşme, 3–5 ayı yıkım ve ruhsat, 14–18 ayı inşaattır. 2026 öncesinde bu süre 28 aya kadar çıkıyordu; %50+1 kuralı karar aşamasını aylardan haftalara indirdi. Bahçelievler'de ruhsat 50–80 gün, Bakırköy'de 55–90 gün sürüyor.

Ruz Proje'nin aktif portföyü 300 milyon doları aşıyor: Basın Ekspres'te 407 daire ve 210 odalı otelden oluşan Loft Valentine, 125 metrelik Akros İstanbul, Bakırköy'de dokuz blokta 108 daireli Nest Bakırköy ve Beylikdüzü'nde 476 daireli Botanica İstanbul. Nest Bakırköy Mart 2027'de teslim ediliyor ve şantiyesini yerinde gezebilirsiniz — bir müteahhidi seçmeden önce yaptığı işi görmek en doğru yaklaşımdır.

Hayır — 6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi kapsamında tapu harcı, noter harcı, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, belediye harçları, otopark bedeli ve yol/su/kanalizasyon katılım payları muaftır. Ayrıca yeni dairenizin ilk 150 m² net alanı için KDV oranı %20 yerine %1'dir. Muafiyetin geçerli olması için işlemden önce yazılı talep edilmesi ve her belgeye "6306 sayılı Kanun kapsamındadır" ibaresinin işlenmesi gerekir; bunu biz takip ederiz.

Evet, gerçekten ücretsiz ve bağlayıcı değil. Kazancımızı yükleniciden aldığımız geliştirme yönetim ücreti (%5) ve başarı priminden elde ediyoruz. Başarı primi şöyle çalışır: sözleşmede bir taban paylaşım oranı yazılır; bu oranın üzerine çıkarabildiğimiz her puanın %20'sini alırız. Yani siz daha iyi anlaşma yaptıkça biz daha çok kazanırız. Tüm ücret tarifemiz yukarıda, olduğu gibi yayınlanmıştır.